67% zamożnych Polaków posiada nieruchomość inwestycyjną – pod wynajem, to najpopularniejsza forma inwestowania swoich ciężko zarobionych pieniędzy. Warto, żebyś zwrócił uwagę na wiele elementów, żeby uniknąć błędu, aby apartament mógł przez lata zarabiać na Twoje wakacje z rodziną oraz Twoje hobby, żeby Twój zysk nie zależał np. od … sąsiadów. Zapewne słyszałeś, że przy inwestowaniu w nieruchomości najważniejsza jest lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja… Są też inne, o których już nie każdy wie. Moim klientom od lat zwracam uwagę też na inne ważne elementy, jak sąsiedztwo. 

Osiedla premium nad wodą czy w sercu dużych miast tudzież kurortów chętnie znajdują nabywców, którzy chcą spokojnie wypoczywać po pracy. Licznie nabywane są też jako second home. (taką posiada prawie 1/4 zamożnych Polaków). Posiadając nieruchomość premium nie dobieramy jej tak, żeby mijać na korytarzu rozbawionych turystów, albo słuchać dźwięków imprez. Na te okoliczności wspólnoty opracowują coraz bardziej restrykcyjne regulaminy, które utrudniają najem krótkoterminowy. Zakaz wstępu turystom do części wspólnych, gdzie mieści się atrakcyjna sala klubowa, albo do strefy fitness, często generuje negatywne komentarze na portalach polecających apartamenty czy pokoje hotelowe, co od razu wpływa na obłożenie i na zyskowność Twojej inwestycji. Zwróć na to uwagę! 

Kolejną istotną sprawą jest – wyposażenie, szczególnie istotne, na rynku wtórnym, w nieruchomościach przygotowanych przez dewelopera do wynajmowania. Warto, żebyś wiedział jak wyremontować apartament nabyty na rynku pierwotnym, aby mógł przez lata zarabiać na Twoje wakacje z rodziną oraz Twoje pasje, żeby Twój zysk nie zależał np. od … ciągłej wymiany wyposażenia. 

Zastanawianie się nad wyposażeniem wnętrza, jest bardzo przyjemnym etapem, jednak przy nieruchomości inwestycyjnej, zupełnie inaczej niż przy tym procesie dotyczącym domu mieszkalnego czy second home, nie powinieneś kierować się tylko swoim gustem. Tu warto wprowadzić chłodną kalkulację, co jest trwałe i co może wyróżnić się na portalach oferujących najem, ale też spodobać się potencjalnym użytkownikom. 

Warto, żebyś wykorzystał wnęki na zabudowę, które nie zabierają miejsca oraz zmniejszają ryzyko zniszczenia przez częste użytkowanie. Elementy marynistyczne w apartamencie wywołają von Restorff Effect, – czyli wyróżniają się na tle innych ogłoszeń, co powoduje wzrost obłożenia i rentowności.

Znasz to uczucie szczęścia kiedy otrzymujesz zwrot podatku z urzędu skarbowego? 

No właśnie! Dlatego zwracam uwagę na kwestie podatkowe. Zamożni Polacy płacą wysokie podatki, nawet od inwestowanych pieniędzy, które ciężko zarobili – podejmując niejednokrotnie ryzyko. Nie zawsze musi tak być. Przy układaniu portfela inwestycyjnego w oparciu o nieruchomości premium zwracam uwagę na kwestie podatkowe, gdyż niejednokrotnie są szanse na zwroty podatku i ogromne szczęście. Prawo podatkowe dynamicznie zmienia się w naszym kraju, stąd zarysowuję koncept, ale i tak polecam konsultację ze specjalistą, czy w sytuacjach skrajnych, interpretację urzędu skarbowego. 

Doradcy podatkowi, z którymi współpracuję, zwracają uwagę na sytuację klienta, innym przypadkiem może być przedsiębiorca, osoba fizyczna czy rolnik. Istotne jest to, które koszty można uczciwie i bez lęku przed kontrolą urzędu skarbowego odliczyć. Czasami, więc warto zdecydować się na apartament condo, gdyż realnie jest o prawie 1/4 tańszy -wiesz, że z inwestycji condo należy Ci się zwrot 23% Vat? Tak polskie prawo traktuje taką nieruchomość inwestycyjną, lokal usługowy kupowany celem czerpania zysku z najmu. Czasem lepiej nabyć np. używany lokal usługowy – tu wchodzą kwestie amortyzacji, które też warto przeanalizować z księgowym. 

Sprawy podatkowe to też limit przychodu, kwoty w której odprowadza się podatek ryczałtowy 8,5%, a kiedy (od tego roku) 12,5%, kiedy warto uzupełniać własny portfel inwestycyjny o nieruchomości, kiedy członków rodziny, a kiedy inwestować pieniądze spółki, to wszystko ma wpływ na rentowność, czyli na jakie wakacje z rodziną zarobi Twoja nieruchomość.

Czy znasz uczucie, gdy rozpoczynasz urlop, wyłączasz telefon i masz cały czas dla rodziny i realizacji swoich pasji?

Jeśli lubisz ten stan, powinieneś wiedzieć, że pozycja rentiera może spowodować u Ciebie taki status quo, Twoje nieruchomości mogą na Ciebie zarabiać, gdy Ty w tym czasie wypoczywasz. Na tę sprawę też zwracam uwagę moim klientom. 

Na pierwszą nieruchomość inwestycyjną premium zamożni Polacy wybierają zazwyczaj apartament mieszkalny, czasem ten status zyskuje second home, który przestał już spełniać tę funkcję. Zyskowna inwestycja. Zastanów się ile chcesz jej poświęcić czasu i w jakim trybie wynajmować. Najem długoterminowy z zasady jest najmniej absorbujący, jednak pamiętaj o zagrożeniach. Problematyczne może być opuszczenie nieruchomości przez nieuczciwego, niepłacącego czynszu najemcę. Usterki techniczne zdarzają się nawet w najbardziej luksusowych wnętrzach, a obciążają finansowo i czasowo wynajmującego. To nieprzyjemne brzemię, może zdjąć z Ciebie firma zarządzająca najmem, za stosunkowo niewielką opłatę oscylującą w okolicach kilkunastu % dochodu. Zorientuj się czy rzetelna firma znajduje się w Twoim mieście. 

Bardziej rentowne jest wynajmowanie apartamentu na krótki termin – jak hotel, lub system mieszany, czyli najem dobowy latem, a stały w pozostałych miesiącach. Zajmowanie się turystami przy jednej nieruchomości to kolejny etat. Oczywiste jest to, że jeśli jesteś zamożnym inwestorem nie masz na to czasu i zlecasz takie poczynania firmie, koszt takiej obsługi dochodzi do 30%, odchodzi zagrożenie niewyprowadzającego się najemcy, ale w zamian pojawia się zużycie apartamentu.

Niegdyś wśród inwestorów były popularne lokale usługowe z długoletnimi umowami najmu, np. lokal usługowy z podpisaną na następne 10 lat umową najmu z „Żabką”.  Cała obsługa sprowadza się wówczas do wystawiania faktury raz na miesiąc. Mało jest tego typu nieruchomości do kupienia z rynku wtórnego, gdyż jeśli coś zarabia to mało kto chce się tej nieruchomości po prostu pozbyć. Nowe, tworzące się tego typu projekty z reguły nie są już tak atrakcyjne i bezobsługowe.

Kolejnym rozwiązaniem inwestorskim jest lokal usługowy o charakterze mieszkalnym ze zintegrowaną umową najmu na 5,10,15 czy nawet 30 lat… Najwygodniejsze rozwiązanie, gdyż cała procedura zarabiania na nieruchomości polega na wystawieniu raz na kwartał faktury o ustalonej kwocie. Poza tym masz możliwość spędzenia wakacji z rodziną w takiego typu apartamencie wraz z rodziną (wg. ustalonego wcześniej harmonogramu). Bezpieczeństwo = stabilny zysk, oscyluje on w okolicach 5-6% rentowności ceny zakupu w skali roku. Drugim możliwym zyskiem jest wzrost wartości nieruchomości w czasie, oczywiście zauważalny dopiero przy sprzedaży. Apartamenty znajdują się w kompleksach przeznaczonych do najmu krótkoterminowego, często są to hotele, cztero czy pięciogwiazdkowe, które specjalizują się w obsłudze turysty czy klienta biznesowego oferując usługi spa, restaurację czy sale konferencyjne, zapewniając tym samym ciągłe obłożenie. Zagrożeniem w obniżeniu rentowności nie są sąsiedzi. Na takim przedsięwzięciu operator i deweloper musi się znać, gdyż to co Ci grozi przy ten inwestycji to to, że nieuczciwy czy nieudolny inwestor nie wybuduje obiektu (tu warto sprawdzać wiarygodność, transze wpłat, stan zaawansowania, historię itp…) oraz niewydolność operatora – mniejsze zło, gdyż tego w ostateczności można zmienić. To najbardziej dojrzały sposób inwestowania rentiera, cały koncept jest wygodny i przy ostrożności i nie nabraniu się na obiecywanie gruszek na wierzbie, czyli 8% czy 10% rentowności z najmu przez najbliższą dekadę— bezpieczny.

Przez akustykę na potrzeby tej problematyki rozumiemy następujące dwie kwestie:

a) z czego zrobione są ściany,

b) czy z otoczenia dochodzą niechciane dźwięki.

Są osoby, które z radością budzą się przy śpiewie słowika; ale są i takie, które odwiedzają Twój apartament po to, żeby się wyspać i oczekują, że im to zagwarantujesz. Można połączyć jedno z drugim, czyli zadbać albo o to, żeby po zamknięciu okna nie dochodziły dźwięki z zewnątrz, albo aby jego otwarcie w nieruchomości otoczonej lasem wywoływało miły dla ucha efekt. Decydując się na apartament inwestycyjny premium powinnieneś pamiętać, że z reguły znajduje się on w dobrej lokalizacji, często blisko centrum ruchu turystycznego. W tym wypadku szczelne okna są bardzo istotne. Przy już istniejącym obiekcie z rynku wtórnego czy pierwotnego można tę cechę sprawdzić empirycznie, natomiast gdy Twoja inwestycja jest w trakcie budowy, koniecznie przeczytaj specyfikację budynku, sprawdź, jakiej klasy okna będą zastosowane i porozmawiaj o tym ze specjalistą. Możesz też zwrócić uwagę na standard wcześniejszych obiektów wybudowanych przez dewelopera. Warto, żebyś je też odwiedził, gdyż dzięki temu będziesz mógł się przekonać, co powstanie w Twoim docelowym budynku.

Druga kwestia, być może nawet bardziej istotna, to akustyka we wnętrzu. Wyobraź sobie, że najemcy korzystają z Twojego apartamentu podczas np. miesiąca miodowego. Wiadomo: para będzie cieszyć się sobą, a szkoda by było, gdyby ich szczęście zakłócił… sąsiad zirytowany dźwiękami dochodzącymi z sypialni. Będzie to miało znaczenie przy ocenach na portalach zajmujących się najmem krótkoterminowym, na które zwracają uwagę użytkownicy, a w efekcie — może spowodować zmniejszenie Twojej rentowności. Z drugiej strony, posiadając apartament, z którego sam korzystasz, nie chciałbyś słuchać takich dźwięków, albo żeby Ciebie słyszano. Tutaj istotne są materiały, z których zbudowane są ściany. Będąc na prezentacji, zwracam moim klientom uwagę także na tę kwestię.

Poznałeś kilka elementów, o których nie zawsze pomyślałeś przy zakupie nieruchomości premium. Każdy chce być rentierem. 3/4 zamożnych Polaków ma ten status. Wybierz: możesz być kimś takim i zajmować się tylko wystawianiem faktur z zysku, albo potraktować wynajem nieruchomości jako drugi, nowy zawód. Co wolisz?